Immobilienkauf: Einige nützliche Hinweise

Der Kauf des Hauses oder der Wohnung stellt im Familienleben ohne Zweifel ein herausragendes Ereignis dar. In den meisten Fällen ist die Entscheidung mit viel Stress verbunden und das Ergebnis langwieriger Überlegungen und Verhandlungen.
In keinem Fall sollte man sich von der sogenannten "Käuferpsychose" erfassen lassen, sprich der Angst eine scheinbar einmalige Gelegenheit zu verpassen, evtentuell nach Besichtigung vieler Immobilien. Ein voreiliger Abschluss kann dazu führen, daß Vorsichtsmaßen außer Acht gelassen werden, die zum Schutz vor bösen Überraschungen hingegen immer beachtet werden sollten.

Der Gang zum Grundbuch (oder sog. Conservatorie, italienweit) ist Grundvoraussetzung

Dieser dient dazu, gesicherte Kenntnise über die Immobilie zu erlangen, in Bezug auf: Grenzen, Oberflächen, Keller-, Dach- und andere Nebenräume, Gemeinschaftseigentum, Dienstbarkeiten usw.

Der Teil "A" des Grundbuches enthält alle Pläne und Beschreibungen der Wohnungen und der Zugehörigkeitsflächen und zeigt das Gemeinschaftseigentum und die Dienstbarkeiten auf.
Der Teil "B" des Grundbuches legt das Eigentum der Immobilie und seine Beschränkungen fest (es ist wichtig zu wissen, ob es mehrere Eigentümer gibt oder ob Nutznießer vorhanden sind oder allfällige Wohnrechte).
Der Teil "C" des Grundbuches führt Belastungen, Bindungen und passive Dienstbarkeiten an. Die Kenntnis der auf der Immobilie liegenden Belastungen ist für einen positiven Verhandlungsabschluß grundlegend. Es ist schon vorgekommen, daß nach der Unterzeichnung von Kaufvereinbarungen infolge der Verschuldung des Verkäufers das Eigentum mit Hypotheken oder Sicherungsbeschlagnahmungen belastet wurde. In solchen Fällen besteht äußerst wenig Hoffnung, die beim Vorvertrag geleistete Anzahlung zurück zu erhalten.

Es ist also von Vorteil sich nicht nur über die Grundbuchverhältnisse der Immobilie zu informieren, sondern nach Möglichkeit auch über die wirtschaftliche Situation des Verkäufers, was zugegebenermaßen nicht immer einfach ist. Die Grundbucherhebung erlaubt es auch, allfällige Eigentumsbindungen zu berücksichtigen. In Südtirol werden viele solcher Bindungen auferlegt, weil ein großer Teil der Käufe mit Landesbeiträgen erfolgt.
Die Informationspflicht wird von den Immobilienagenturen und -maklern nicht immer sehr ernst genommen. Es ist also ratsam, sich selbst zu informieren.
Ein Rat: wenn man den Verkäufer nicht genau kennt oder Zweifel über dessen Zahlungsfähigkeit hat, sollte eine möglichst kurze Zeitspanne zwischen Vorvertrag und notariellem Kaufvertrag liegen und die Anzahlung auf ein Minimum beschränkt werden. Es ist außerdem wichtig, zu wissen, dass in der Vorverkaufsphase immer der Käufer das Risiko trägt. Der Verkäufer riskiert erst nachher, falls die Bezahlung noch nicht vollständig geleistet wurde und der Käufer die Wohnung bereits besetzt.
Je länger die Zeitspanne zwischen Vorvertrag und notariellem Vertrag ist, desto größer ist das Risiko des Käufers. Das gilt auch für die Anzahlung, deren Höhe für den Käufer das größte Risiko darstellt.
Zur Vermeidung von unangenehmen Überraschungen kann die Vormerkung im Grundbuch für den Verkauf von Vorteil sein, weil man damit für die Dauer von fünfzig Tagen vor Überraschungen sicher ist. Allerdings ist in dieser Frist auch der notarielle Kaufvertrag abzuschließen und beim Grundbuchamt einzureichen. Nach Ablauf von 50 Tagen kann die Vormerkung wiederholt werden, allerdings müssen 15 Tage dazwischen liegen, während denen alles möglich ist. Aus diesem Grund sollte in ungeklärten Situationen innerhalb von 50 Tagen der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen werden. Die Vormerkung kann vom Verkäufer beim Grundbuchamt beantragt werden.

Mit dem Gesetzesdekret Nr. 669 vom 31.12.1996 wurde die Möglichkeit gegeben, den Vorvertrag im Immobilienregister (Grundbuch) anzumerken. Folglich kann man auch diese Maßnahme zu seinem Schutz treffen. Für die grundbücherliche Anmerkung ist allerdings die Arbeit eines Notars erforderlich und der Vorvertrag muss die Form des endgültigen Vertrages haben und die von den Gesetzen vorgesehenen Klauseln und Erklärungen enthalten. Die Anmerkung verliert ihre Gültigkeit, wenn innerhalb eines Jahres ab dem von den Parteien im Vorvertrag festgesetzten Datum, und in jedem Fall innerhalb von 3 Jahren ab Anmerkung der endgültige Kaufvertrag nicht im Grundbuch eingetragen wird.

Handelt es sich um den Erwerb einer im Bau befindlichen Immobilie und der Vorvertrag wird also zwischen privatem Käufer und Baufirma abgeschlossen, ist eine gesetzliche Garantie zu Gunsten des Käufers vorgesehen, und zwar alle dem Bauträger bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages überwiesenen Beträge betreffend. So sieht das Gesetzesvertretende Dekret 122/2005 Art. 2 und ff. vor, dass der Verkäufer (Bauträger) dem Käufer gegenüber zu einer Bankbürgschaft - in Höhe der im Voraus geleisteten (An)zahlungen und Raten - verpflichtet ist, welche bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrages gültig ist.
Die Bürgschaft kann bei der ausstellenden Einrichtung ausschließlich dann eingelöst werden, wenn sich der Bauträger in einer "Krisensituation" befindet (Konkurs, Pfändung und andere vom Gesetz vorgesehene Fälle).
Wichtig: dem Käufer ist das Originaldokument auszuhändigen, da eine einfache Kopie keinerlei Gültigkeit hat.
Sollte der Verkäufer die Bürgschaft nicht aushändigen, hat der Käufer die Möglichkeit, die Annullierung des Vorvertrages einzufordern.
 

Stand
10-2016

like-512_0.png

like-512_0.png

Top